参照
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課税方法
所得税において、他の所得と分離して課税するという課税方法を分離課税と呼び、総合課税とは次のような区分がされています。
- 分離課税 → 譲渡所得金額についての税額を、事業所得や給与所得などの他の所得の金額とは区別し、租税特別措置法に規定された税率によって計算します。
- 総合課税 → 譲渡所得の金額を事業所得や給与所得などの他の所得の金額と合計し、所得税法に規定された累進税率によって税額を計算します。
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取得費
- 譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
- 取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。
- その他の取得費
上記のほか取得費に含まれる主なものは次のとおりです。ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。
- (1)土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。 - (2)借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- (3)土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- (4)土地の測量費
- (5)所有権などを確保するために要した訴訟費用
これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。
なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。 - (6)建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- (7)土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- (8)既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
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建物の取得費
建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
しかし、建物の場合には、その建物の建築代金や購入代金などの合計額がそのまま取得費になるわけではありません。
建物は使用したり、期間が経過することによって価値が減少していきます。
したがって、建物の取得費は建物の購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引く必要があります。
この減価償却費相当額は、その建物が事業に使われていた場合とそれ以外の場合では異なっており、それぞれ次に掲げる額となります。
- （１）事業に使われていた場合
建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額になります。
(注)仮に毎年の減価償却費の額を必要経費としていない部分があったとしても、毎年の減価償却費の合計額とすることに変わりはありません。
- （２）事業に使われていなかった場合
建物の耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法の償却率で求めた1年当たりの減価償却費相当額にその建物を取得してから売るまでの経過年数を乗じて計算します。
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取得費が分からないとき
譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
しかし、売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、 買い入れた時期が古いなどのため取得費がわからない場合には、取得費の額を売った金額の5％相当額とする ことができます。
また、実際の取得費が売った金額の5％相当額を下回る場合も同様です。
例えば、 土地建物を3,000万円で売った場合に取得費が不明のときは、売った金額の5％相当額である150万円を取得費とすることができます。
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相続税が取得費に加算される特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)
(1) 特例の概要
この特例は、相続により取得した土地、建物、株式などを、一定期間内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。
(注) この特例は譲渡所得のみに適用がある特例ですので、株式等の事業所得、雑所得に係る株式等の譲渡については、適用できません。
(2) 特例を受けるための要件
イ 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
ロ その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
ハ その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。
(3) 取得費に加算する相続税の額
取得費に加算する相続税の額は、次のイ及びロで計算した金額の合計額又はハの金額のいずれか低い金額となります。
イ 土地等を売った場合
土地等を売った人にかかった相続税額のうち、その者が相続や遺贈で取得したすべての土地等(注)に対応する額
(注)
1 土地等とは、土地及び土地の上に存する権利をいいます。
2 土地等には、相続時精算課税の適用を受けて、相続財産に合算された贈与財産である土地等や、相続開始前3年以内に被相続人から贈与により取得した土地等が含まれ、相続開始時において棚卸資産又は準棚卸資産であった土地等や物納した土地等及び物納申請中の土地等は含まれません。
＜算式＞
土地を売った場合の取得費に加算する相続税の額の計算式
ただし、既にこの特例を適用して取得費に加算された相続税額がある場合には、その金額を控除した額となります。
ロ 土地等以外の財産（建物や株式など）を売った場合
土地等以外の建物や株式などを売った人にかかった相続税額のうち、譲渡した建物や株式などに対応する額
＜算式＞
建物を売った場合の取得費に加算する相続税の額の計算式
ハ この特例を適用しないで計算した譲渡所得の金額
2 この特例を受けるための手続
この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。
確定申告書には、
①相続税の申告書の写し（第1表、第11表、第11表の2表、第14表、第15表）
②相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
③譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書[土地・建物用])や株式等に係
る譲渡所得等の金額の計算明細書などの添付が必要です。
②の計算明細書を利用すると、取得費に加算される相続税額を計算することができます。
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譲渡所得の特別控除の種類
土地建物を売ったときの譲渡所得の金額の計算上、特例として特別控除が受けられる場合があります。
譲渡の種類とその特別控除額は、次のとおりです。
(1)公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
(2)マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例（参照）
(3)特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
(4)特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
(5)平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
(6)農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
注）
(1)それぞれの特別控除額は、特例ごとの譲渡益が限度となります。
(2)特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度となります。
(3)5,000万円に達するまでの特別控除額の控除は、上記1の（1）から（6）の特例の順に行います。
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マイホームを売ったときの軽減税率の特例
1 制度の概要
自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。
2 特例を受けるための適用要件
この軽減税率の特例を受けるには、次の五つの要件すべてに当てはまることが必要です。
(1) 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(2) 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
(3) 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
(5) 売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
3 税率
マイホームを売ったときの軽減税率の表
| 課税長期譲渡所得金額(＝A) | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×10％ |
| 6,000万円超 | (A－6,000万円)×15％＋600万円 |
(注)
1 課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。
（土地建物を売った収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税長期譲渡所得金額
2 平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。
3 適用を受けるための手続
この特例を受けるためには、次の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕
(2) 売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書
(3) マイホームを売った日から2か月経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。
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マイホームを売ったときの特例
1 制度の概要
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
2 特例を受けるための適用要件
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(4) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで（注）に売ること。
（注）東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から７年を経過する日の属する年の12月31日までとなります（「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて（個人の方を対象とした取扱い）【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】」をご覧ください。）。
(5) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(6) 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。
特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
3 適用除外
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
(1) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
(2) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
(3) 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
4 適用を受けるための手続
この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。
(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
(2) マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。
空家にしていたマイホームを売ったとき
現に自分の住んでいるマイホームを売ることが、この特例を受けるための要件の一つになっています。
しかし、過去に住んでいたマイホームを売った場合であっても、次の二つのいずれにも当てはまるときはこの特例が受けられます。
(1) 売った家屋は自分が所有者として住んでいたものであること。
(2) 自分が住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までにその家屋を売ること。
この期間を過ぎてから売った場合にはこの特例を受けることはできません。
マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき
この特例は原則として家屋の所有者がマイホームを譲渡した場合に受けられるものです。
家屋を取り壊してその敷地だけを売った場合には、原則としてこの特例は受けられません。
しかし、家屋を取り壊して、その敷地だけを売った場合でも次の要件すべてに当てはまるときは、この特例を受けることができます。
(1) 家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地を売る契約をしていること。
(2) その家屋に住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに譲渡すること。
(3) その家屋を取り壊してから、その敷地を売る契約をした日まで、貸付けその他の用に使用していないこと。
ただし、家屋の一部を取り壊してその敷地の一部を売ったときに、残った家屋が居住できる状態になっている場合にはこの特例は受けられません。
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