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譲渡所得（所得税）

　譲渡所得とは、資産の譲渡による所得をいいます。

　譲渡所得の対象となるものはたくさんありますが、ここでは土地や建物などの不動産に限定して分離課税（参照）について説明いたします。

土地や建物の譲渡所得に対する税金

　土地や建物の譲渡所得に対する税金は、分離課税と言って他の所得と区分して計算します（参照）。

　売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、長期譲渡所得か短期譲渡所得かに区分され、長期か短期かによって、適用する税率は異なります。

　土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算します。

　ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになります。

　分離課税の譲渡所得の課税対象には、土地のほか、借地権や耕作権など土地の上に存する権利を含みます。

　また、海外に所在する土地や建物も含みます。

　なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

　そしてそのマイナス分（譲渡損）は一定の条件を満たせば他の所得との損益通算及び翌年以降の繰越ができることとなります。

課税される譲渡所得の計算

　課税譲渡所得は、次の算式により計算します。

　次の算式で計算した結果、損失が生じても、土地や建物の譲渡による所得以外の所得との損益通算はできません。

　ただし、マイホームを売ったときは、損失を控除できる特例があります。

• ※1：土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金（売主が先払いした1年分の固定資産税等を所有期間に応じて買主が負担した金額です）などの収入金額

• ※2：取得費…次の①、②の内大きい金額を使います

• ①実額法：土地建物の購入代金と取得に要した金額、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額（参照）から、建物の減価償却費相当額（参照）を差し引いた金額

• ②概算法：譲渡収入金額×5％（実額がわからない場合など（参照））

• ※3：譲渡費用…売るために直接かかった費用をいいます（仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです）
  
  
• ※4：居住用の3,000万円特別控除の特例等（様々な特別控除（参照））

• ※５：一定の場合、相続税が取得費に加算される特例があります。 （参照）

税額計算

　ここまでの計算で譲渡益が出ていれば税額が発生します。


　税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）


　この譲渡益に対する税率は他の所得と分離して、分離課税の税率となり、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。

税率

　譲渡所得は上で記載したとおり、土地や建物などの不動産の所有期間により「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分されます。

　譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えるか5年以下により、土地や建物を売ったときの税率が異なります。

注）上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

譲渡益や譲渡損失がある場合の特例

　マイホームを売って譲渡益がある場合は、特別控除などの特例があります。

　譲渡損失がある場合は、損益通算や繰越控除ができる特例があります。

　自分が住んでいる家と敷地を売ったときや、以前に住んでいた家と敷地を住まなくなってから3年後の12月31日までに売ったときなど、一定の要件を満たす場合には次の特例が受けられます。

　これらの特例の適用を受ける場合は、住民票の写しなど一定の書類（※下記必要書類参照）を添付した確定申告書の提出が必要です。

　さらに下記（イ）又は（ロ）の特例の適用を受ける場合には、確定申告書を申告期限内に提出し、かつ、以後の年も連続して確定申告書を提出する必要があります。
　その上で、繰越控除の特例の適用を受ける年分において控除を受ける金額の明細書など、一定の書類（※下記必要書類参照）を添付した確定申告書を提出する必要があります。

マイホームを売ったときの特例

　マイホームを売って、譲渡益または譲渡損失が生じた場合には次のような特例があります。

マイホームを売って、譲渡益がある場合

(1)　3,000万円の特別控除の特例

　長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得の金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。

譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得
譲渡所得：譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)
特別控除：3,000万円

　注：譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。

(2)　軽減税率の特例

　売った年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合（参照）は、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次のとおり軽減された税率で税額を計算することになります。

注）上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。


　短期・長期の５年の税率区分や居住用財産の１０年といった税率区分がでてきましたが、参考としてこれらをまとめると以下の表のようになります。

注）上記税率には、復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされています。

(3)　買換え（交換）の特例

　マイホームの買換え（交換）をした場合は、譲渡価額が1.5億円以下、売った年の1月1日現在で所有期間10年超、居住期間10年以上の場合など、一定の要件に該当する場合は、その譲渡益の課税を繰り延べる特例が受けられます。

　ただし、上記(1)3,000万円の特別控除の特例又は(2)軽減税率の特例とは、選択適用となっています（併用はできません）。

マイホームを売って、譲渡損失が生じた場合

　売った年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えるマイホームの譲渡損失が生じた場合には、次の(イ)又は(ロ)により、その譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算することができます。

　その年で通算しきれなかった譲渡損失の金額がある場合には、その年の翌年以後3年内の各年分（合計所得金額が3,000万円を超える年分を除きます。）の所得から繰越控除することができます。

(イ) 新たにマイホームを買換える場合の特例

　売ったマイホームの代わりに新たなマイホームを取得し、年末においてその新たなマイホームの取得に係る住宅ローン残高がある場合は、一定の要件の下で、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

(ロ) 新たにマイホームを買換えない場合の特例

　マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売った場合は、一定の要件の下で、そのマイホームの譲渡損失（住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額を限度とします。）の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

必要書類

　これら（１）（２）（３）（イ）（ロ）の特例の適用には以下の書類が必要となります。

※１売却した居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けたもの（売却した日から2か月を経過した日後に交付を受けたもの）
※２取得したマイホームの所在地の市区町村長から交付を受けたもの）

その他の特例等（所得税）

　また、長期保有の居住用財産の譲渡のほか、国等に対する譲渡のように、譲渡態様により税率が軽減される譲渡所得があるため、分離課税の譲渡所得は、次のように区別することもできます。


分離課税の譲渡所得の区分

※収用交換等による国又は地方公共団体に対する土地等の譲渡

分離課税の譲渡所得に対する税率

※総合課税の所得金額から控除しきれなかった控除の不足額があればこの金額を控除し、1,000円未満を切り捨てた金額が課税譲渡所得金額となります。

注）上記税率には、復興特別所得税及び住民税は含まれていません。

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